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户型图上的“阳台”改成“厨房” 开发商是否构成违约?

作者:彭美英 刘舒霞  发布时间:2016-08-16 09:07:51


房地产公司在户型图上明确标明涉案房屋各部分的使用功能并向买方出示,但房地产公司在实际施工过程中,在“阳台”位置安装窗户、烟道及下水管道,而在“厨房”位置未安装任何设施,对房屋内部使用功能进行调整,这是否构成违约?银海区人民法院审理的一起商品房预约合同纠纷给出了答案。

【基本案情】

2013年4月6日,原告买方与被告某房地产公司签订《商品房预定协议》,约定:原告认购被告开发的房屋,总价为384378元。原告应于协议签订当日向被告支付购房定金5万元,并应在被告取得商品房预售许可证且书面通知之日起30日内,与被告签订《商品房买卖合同》。被告如在约定时间内擅自将商品房另行出售给他人的,应向原告双倍返还定金。原告放弃已取得的房屋购买权或拒绝订立《商品房买卖合同》的,视为乙方构成违约,定金不予返还等。同月7日,原告向被告支付购房定金5万元。

后原告在被告通知签订商品房买卖合同而至该项目实地查看时,发现被告对涉案房屋户型结构作了更改,将阳台改成了厨房,与双方约定的户型图不符。原告与被告协商处理,但被告拒绝返还定金。为此,原告诉至法院,请求判令:1.解除原、被告签订的《某某城商品房预定协议》;2.被告向原告双倍返还购房定金10万元。

【争议焦点】

本案的争议焦点为:被告将户型图上的“阳台”改成“厨房”是否构成违约?原告可否据此解除合同并要求被告双倍返还定金?

    法院认为,被告未将房屋内部使用功能进行调整这一情况书面告知原告,存在一定的过错,但未构成根本违约。理由如下:

    1、户型图不是协议的组成部分,不能作为认定被告违约的依据。原告主张户型图作为附件2,是原、被告签订《商品房预定协议》的组成部分,被告未按照户型图进行施工,已构成违约。被告辩称户型图并不是合同附件,户型图上手写的“附件2”字样是原告自行添加,协议中约定的附件2内容为原告的具体联系方式及信息。经审理查明,被告的抗辩意见成立。

    2、被告在实际施工过程中在“阳台”位置安装窗户、烟道及下水管道,而在“厨房”位置未安装任何设施,但房屋的整体户型结构并未发生变化,且装修时仍可进行调整,对原告正常居住使用未产生显著影响。原告主张被告擅自变更户型结构造成餐厅光线昏暗,要求解除合同,缺乏事实根据。

    3、原告与被告签订《商品房预定协议》并支付购房定金的行为,是为了保证双方签订正式的买卖合同,与房屋的实际交付使用并无直接联系。原告在未与被告订立正式《商品房买卖合同》之前,不能以房屋的内部使用功能与户型图不一致为由解除双方签订的认购协议。另根据双方约定,被告仅在约定期限内擅自将涉案房屋另行出售他人的情况下,才承担向原告双倍返还定金的违约责任,但原告未提供证据证实被告存在上述违约行为,因此原告请求解除合同并要求被告双倍返还定金,缺乏事实根据和法律依据,法院不予支持。

【法院判决】

据此,根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,银海法院判决:驳回原告买方的诉讼请求。

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编辑:季辰    

文章出处:银海区人民法院    

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